مطالبی که باید در مورد نقش نقشه برداران متخصص در معاملات املاک بدانیم

بیمه سند مالکیت (Title Insurance) هرگز جایگزینی برای نقشه برداری ملک نیست

در یک معامله ملک مطلقا هیچ چیز نمی تواند جایگزین اطلاعات آشکار و نمایش داده شده در گزارش و پلان نقشه برداری(SRPR) شود.به علت عدم نیاز به تحقیقات و جستجوی عمیق و گسترده مستندات و مدارک قبلی ملک در تحقیقات ملکی، بی خطا فرض کردن بیمه سند مالکیت(Title Insurance) ضمانت و پشتوانه ضعیف، سطحی و نا مطمئنی برای خریدار ملک ایجاد می کند. اظهار نظر به روز و کامل مطالب کیفی سند مالکیت توسط یک وکیل و مشخص شدن ابعاد و اندازه و نیز محل دقیق ملک توسط نقشه بردار متخصص بهترین ضمانتی است که خریدار ملک می تواند به دست آورد. بیمه سند مالکیت(Title Insurance)ممکن است به جای مشخص کردن و نشان دادن مشکلات مرزی ملک باعث پوشاندن و یا پنهان کردن این مشکلات قبل از خرید ملک شود. خریداران بیمه سند مالکیت(Title Insurance) تصور می کنند که مابه التفاوت هزینه بیمه و نقشه برداری را ذخیره می کنند در حالیکه صرفا تصویر روشن و دقیقی از ملک خریداری شده را از دست می دهند.

لزوم حفظ شایستگی خدمات نقشه برداری حرفه ای و تخصصی

خدمات نقشه برداری باید با فرصت و زمان مناسب انجام گردیده تا با زمان کافی اجازه ی اندیشیدن هرگونه تمهیدات مقتضی جهت مقابله با هرموضوع و نگرانی که توسط نقشه برداری آشکار می شود را بدهد.

نظر حرفه ای و تخصصی یک نقشه بردار معتبر در استان انتاریو صرفا یک کالای مادی نیست، بنابراین قیمت خدمات نباید به تنهایی مبنای تصمیم گیری قرار بگیرد.

گواهی نامه ها وصلاحیت های یک نقشه بردار معتبر انتاریو

عضویت تخصصی در جامعه ی نقشه برداران استان انتاریو نیازمند درجاتی از تحصیلات دانشگاهی و یا معادل آن می باشد، همچنین در ادامه نیاز به یک دوره ی کارورزی یکساله تا یکساله و نیمه و مجموعه ای از مقالات و امتحانات حرفه ای می باشد.

حفاظت از منافع عمومی

مشاوران املاک کاردان و نقشه برداران متخصص هنگامی که متوجه اهمیت نقش یکدیگر در معاملات املاک بشوند، می توانند بهترین خدمات را به مشتریان خود ارائه داده و بیشترین محافظت را از حقوق خریداران املاک به عمل آورند. مشاوره با یک نقشه بردار متخصص و دریافت یک نقشه ی جدید از ملک مورد معامله باید به عنوان بخش جدایی ناپذیر از معاملات املاک در نظر گرفته شود.

اگر تردید و یا سوالی در مورد نقشه و یا مرزهای یک قطعه زمین وجود داشته باشد به جهت تأمین و حفظ منافع مشاور املاک و مشتری باید با یک نقشه بردار حرفه ای و قانونی تماس گرفت.

رای و نظر یک نقشه بردار حرفه ای، یک دیدگاه ارجح است

یک نقشه بردار قانونی و حرفه ای برای گردآوری، تجزیه و تحلیل و به کار بردن مبانی قانونی و قوانین حقوقی و نیز تفسیر کلیه اطلاعات و در نهایت مهیا کردن رأی و نظر تخصصی، حرفه ای و قانونی آموزش دیده است.قبل از اعلام نظر، یک نقشه بردار کلیه مستندات، شواهد و قرائن مربوط به قطعه زمین مورد نظر و همچنین زمین های مجاور و بلاک شهری مربوطه را بررسی می کند. این جستجو شامل اسناد، مدارک و نقشه های قدیمی و جدید از جستجوی فایل های شخصی، همکاران متخصص، nاداره ثبت (Land Registry Office) و منابع متعدد دیگر می گردد. یک نقشه بردار متخصص استان انتاریو یک تحقیق جامع و میدانی برای یافتن و اندازه گیری بهترین شواهد مرزبندی،خطها و گوشه های در دسترس انجام می دهد و به هرکدام از این شواهد و مستندات مطابق اساسنامه ها، قوانین موضوعه(Statute) و موردی(Case Law) اولویت و درجه بندی اعطا می کند.

نقشه برداری چیست؟

نقشه برداری در یک معامله ملک با تهیه یک نقشه ی دقیق کلیه ی حدود، مرزها و اندازه ها و نیز هر عاملی که بر این ابعاد و اندازه ها و نیز شرایط آن تأثیر می گذارد را مشخص می کند. برخلاف تصور عامه، این نقشه ها صرفا برای نشان دادن ساختمان ها و ارتباط آنها با مرز املاک نیست. بر اساس کاربرد عموم، اصطلاح نقشه برداری اغلب به ترسیم پلان یک قطعه زمین اطلاق می شود در صورتیکه پلان و یا گزارش تنها جزئی از نقشه برداری است. نقشه برداری یک قطعه زمین پروژه ایست که چهار جزء اساسی را بر عهده دارد: تحقیق و جستجو، اندازه گیری، ایجاد علائم فیزیکی جهت مشخص نمودن مرز و پلان و گزارش. تمام این اجزاء در کنار هم و در مجموع نظر و رأی یک نقشه بردار متخصص استان انتاریو را مشخص و بیان می کند. در قانون انتاریو اصطلاح نقشه برداری در یک قرارداد حامل معنای”تهیه ی پلان نقشه برداری توسط یک نقشه بردار متخصص انتاریو” می باشد.

یک پلان نقشه برداری در صورت داشتن شرایط زیر به روز تلقی می گردد:

• پلان با مقررات و قوانین جاری انتاریو مطابقت داشته باشد.
• هیچگونه تغییرات فیزیکی بر روی قطعه زمین و یا مرزهای مشخص شده از تاریخ امضای پلان صورت نگرفته باشد.
• جستجو و تحقیق در مستندات و شواهد(شامل تحقیق از اداره ثبت (Land Registry Office)) جهت مشخص شدن  هیچگونه تغییری رخ نداده است.

یک نقشه ی قدیمی(Old Survey) سندی است که برای معامله ی فعلی آماده نشده است. نقشه و اعلان نظر فعلی باید ممهور به مهر برجسته نقشه بردار متخصص انتاریو بر روی نقشه باشد.

یک نقشه برداری حرفه ای بهتر است با فرمت های مختلف و هرکدام برای اهداف مشخص تهیه شود، یک مشاور املاک متخصص باید در انتخاب نوع نقشه ی مورد نیاز احتیاط نماید زیرا نقشه های قدیمی(Old Survey) به ندرت برای اهداف یک مشاور املاک ماهر و مشتریانش مناسب است.

انواع مختلف پلان های نقشه برداری عبارتند از:

• پلان های نقشه برداری تفکیکی ((Plans of Subdivision (M-Plan, Registered Plan, Condominium Plan)

پس از ثبت نام در دفتر ثبت زمین(Land Registry Office)، ای نقشه ها ملک اصلی را به قطعات و یا واحدهای جداگانه تقسیم کرده و برای اولین بار مرزهایی را به وجود می آورد که پس از مصوبه ای لازم و شایسته به دست آمده است.

• پلان های نقشه برداری مرجع (Reference Plans (R-Plans)

این نقشه ها شامل تقسیم بندی و توصیفات گرافیکی قطعات زمین تحت قانون برنامه ریزی شهری هستند.

• پلان نقشه برداری (Plan of Survey)

این نقشه ها ممکن است یک پلان مرجع، یک پلان ثبت نشده از  گزارش واقعی ملکی نقشه بردار(SRPR) و یا پلان استاندارد باشد.

• گزارش واقعی ملکی نقشه بردار(SRPR)

گزارش واقعی ملکی نقشه بردار(SRPR) یک سند حقوقی است که نسبت تغییرات قسمت خصوصی و عمومی را نسبت به مرزهای ملک را به وضوح نشان می دهد. که به شکل نمایش یک پلان تغییرات خصوصیات فیزیکی ملک به همراه یک گزارش کتبی با برجسته کردن نظر نقشه بردار متخصص در مورد تمام موارد مهم و قانونی می باشد. پلان و گزارش ممکن است در قالب یک سند ارائه شود. بهترین نشانگر حدود، اندازه و مساحت یک سند ملکی، یک گزارش واقعی ملکی نقشه بردار(SRPR) به روز است که اعلام نظر یک نقشه بردار متخصص از حدود و ثغور یک سند در زمان واحد است.

کپی رایت و استفاده عادلانه از یک پلان نقشه برداری

یک پلان نقشه برداری که نشان دهنده ی اعلام نظر یک نقشه بردار متخصص در خصوص حدود و اندازه های یک سند می باشد به عنوان یک کار هنری(Artistic Work) تحت بخش 2 قانون کپی رایت (Section 2 of the Copyright Act. R.S.C. 1985 c. C-42). توسط یک نقشه بردار متخصص که آن را ایجاد کرده است باقی می ماند.

تحت قانون کپی رایت، “حق استفاده ی منصفانه” به هر شخص تنها اجازه ی استفاده جهت تحقیق را می دهد و استفاده از منافع آن جهت هر گونه معامله بعد از تهیه جهت طرح اصلی مجاز نمی باشد. تحت “حق استفاده ی منصفانه” یک نقشه بردار و یا یک وکیل حق استفاده از اطلاعات موجود در پلان را جهت تحقیق و جستجو در مورد یک سند را دارد لیکن مشتری اصلی حق استفاده از پلان جهت استفاده شخصی در راستای اهداف تهیه ی پلان را دارد. توصیه نمی شود که یک کپی از پلان قبلی بعد از انجام معامله به طرف مقابل منتقل شود زیرا نقشه های منسوخ ممکن است گمراه کننده باشد. استفاده از کپی یک پلان نقشه برداری نقض قوانین صریح کپی رایت کاناداست و یک مشتری حق استفاده نامحدود از پلان نقشه برداری را در معاملات بعدی و نیز استفاده ی مجدد خارج از هدفی که نقشه برای آن تهیه شده را ندارد. هیچ کس جز نقشه بردار حرفه ای که طرح را تهیه کرده است، حق ندارد پلان نقشه برداری را تغییر دهد.

سوء استفاده از پلان ها و مستندات نقشه برداری

استفاده ی مجدد از پلان ها و مستندات نقشه برداری خارج از مورد استفاده ی تعیین شده  اصلی، سوء استفاده است. هرگونه استناد به مستندات نقشه برداری خارج از مورد استفاده ی تعیین شده ی قبلی هزینه ساز و در بیشتر موارد ناقض قانون کپی رایت است.

مسئولیت حرفه ای مشاورین املاک چیست؟

تمام مسئولیت استفاده و یا استفاده ی مجدد از اسناد قدیمی که جهت معامله فعلی تهیه نگردیده است بر عهده ی مشاور املاک است. این مطلب مشابه استفاده از ارزیابی قیمت همان قطعه زمین بعد از زمان معامله است.ارزیابی ارزش و پلان نقشه برداری باید به روز باشد تا منعکس کننده ی ارزش واقعی ملک و اندازه، مساحت و حدود ثغور سند باشد.

ارزش اعلام نظر یک نقشه بردار حرفه ای چیست؟

نقشه برداران حرفه ای انتاریو نقشه ها و اعلان نظرهای خود را جهت طیف وسیعی از اهداف ارائه می دهند که بسیاری از این اهداف ممکن است مربوط به قابلیت فروش ملک و یا انطباق آن با قوانین محلی ساختمان باشد. نقشه برداران حرفه ای به مشتریان کمک می کنند تا ارزش املاک و مستغلات را افزایش دهند. هزینه ی کم نقشه برداری به عنوان درصدی از کل سرمایه گذاری و یک هزینه ی معقول جهت جلوگیری از تبعات دعاوی حقوقی ناشی از اشتباهات مربوط به مرزهای ملک و یا طرح های توسعه در پیشنهاد قیمت می باشد.

منبع: www.aols.org